BLACKPRINT: Meneer Stenzel, Z8 geldt als het eerste vijflaagse woon- en bedrijfsgebouw in massiefhoutbouw in Saksen. Hoe is de beslissing voor dit project tot stand gekomen?

Dirk Stenzel: Ik ben inmiddels 27 jaar als zelfstandig architect in Leipzig actief en heb in 2015 ASUNA opgericht – Atelier voor strategische en duurzame architectuur. De aanleiding was dat ik in de bouwsector tegen heel veel vragen aanliep waarop ik vaak geen bevredigende antwoorden kreeg. Ik wilde sterker inzetten op duurzame architectuur: ecologisch bouwen, sociale verantwoordelijkheid – thema’s die vandaag vanzelfsprekend zijn, maar destijds nauwelijks besproken werden.

Z8 was ons eerste project dat we zelf initieerden. We kochten het perceel en richtten een bouwgroep op, met een gebruiksmix van 40% commercieel en 60% wonen. De eerste twee bouwlagen zijn bedrijfsruimten, daarboven liggen vier woningen die door leden van de groep zelf worden bewoond. Voor mij was het vanaf het begin belangrijk om houtbouw in te brengen, omdat grotere houtbouwprojecten in Leipzig en Saksen toen vrijwel onbekend waren. In 2016 bestonden er nog geen houtbouwrichtlijn en geen gevestigde regelwerken; bouwen met hout op deze schaal was vrijwel onontgonnen terrein. Uiteindelijk heeft het project eraan bijgedragen dat het onderwerp hier in de regio echt op de kaart is gezet – en dat grotere massiefhouten gebouwen überhaupt mogelijk werden.

BLACKPRINT: U heeft het project dus vanaf het begin samen met de bouwgroep ontwikkeld?

Dirk Stenzel: Ja, precies. Zodra het eerste idee stond, zijn we stap voor stap op zoek gegaan naar medestanders die bereid waren zich echt in te zetten. Iedereen bracht zijn wensen in voor de woningen of de bedrijfsruimten. Samen hebben we intensief gediscussieerd over plattegronden, materiaalkeuzes, gevelontwerp en ecologische aspecten – altijd met als doel om privégebruik, gemeenschappelijke ruimten, energie-efficiëntie, kosten en onderhoud op de lange termijn met elkaar te verenigen.

BLACKPRINT: Welke duurzaamheidsaspecten stonden bij de opzet van het gebouw centraal?

Dirk Stenzel: Bij Z8 hebben we consequent gekozen voor een integraal, holistisch concept. De plattegronden zijn flexibel en drempelvrij opgezet, met een kolom-ligger-structuur die ook latere functiewijzigingen mogelijk maakt. Het groendak creëert bruikbare buitenruimte en beperkt de opwarming in de stad.

Voor de energievoorziening zorgen twee warmtepompinstallaties, geothermie, collectoren op het dak en watergedragen haarden. Binnen de houtbouw hebben we buitenwanden in kruislaaghout en dragende kolommen toegepast, zodat de woningen flexibel indeelbaar blijven. De woonoppervlakken liggen tussen de 120 en 180 m². Ook de bedrijfsruimten worden door de groep zelf gebruikt; er zit onder meer een meubel- en kantoormeubelzaak in. Externe investeerders waren er niet; de enige ondersteuning was de financiering/aanmoediging rond de KfW-55-standaard.

BLACKPRINT: U bent zelf ook onderdeel van de bouwgroep…

Dirk Stenzel: Klopt – en dat vraagt altijd om intensief overleg, nauwe afstemming en veel compromissen, soms zelfs met begeleiding of mediation. De meeste van onze projecten ontstaan op die manier: in bouwgroepen, coöperaties, Mietshäuser-Syndikaten of binnen een WEG-structuur. Zulke groepen brengen hun levensvisies in; gebouwen worden dan gevormd door de gebruikers, niet door investeerders.

BLACKPRINT: Hoe is de iconische vorm van Z8 ontstaan?

Dirk Stenzel: Het driehoekige perceel was behoorlijk uitdagend en voor investeerders niet erg aantrekkelijk. Daardoor is de bijzondere gebouwvorm eigenlijk bijna vanzelf ontstaan. Het ontwerp volgt de perceelgrenzen, neemt de afgeronde hoek op en past zich in hoogte aan de buren aan.

De opgetilde hoek boven een openbare waterleiding hebben we creatief benut als entreezone. En verder hebben we heel veel details in dialoog met de bouwgroep ontwikkeld: voorstellen uitproberen, bespreken, bijstellen. Ook keuzes in de afbouw – houtsoorten, leempleister of raamprofielen – hebben we in meerdere workshops samengenomen.

BLACKPRINT: Als u nu terugkijkt: wat was de grootste uitdaging bij dit project?

Dirk Stenzel: Verrassend genoeg verliep de uitvoering relatief soepel, omdat we al vroeg afwijkingen op de bouwverordening hebben afgestemd en brandveiligheid, toetsingsingenieur en bouwtoezicht nauw hebben betrokken. Moeilijker was het perceel zelf: het was een voormalige tankplaats en daardoor sterk belast. Tijdens grondwerkzaamheden stuitten we tot 3,50 meter diepte op zwaar verontreinigde grond. Dat was technisch en organisatorisch veeleisend, maar oplosbaar. Het interessantst was vooral om te zien hoe houtbouw en stedelijke verdichting juist op zo’n ongewoon perceel samen kunnen komen.

BLACKPRINT: Recent realiseerde u het project K10, waarbij hergebruikte bekistingsplaten en houten elementen uit een voormalige houten vloer zijn toegepast. Welke kansen en praktische uitdagingen ziet u bij upcycling in de hoogbouw?

Dirk Stenzel: K10 is ontstaan via een conceptuele gronduitgifte van de stad Leipzig. Daarbij worden percelen in erfpacht uitsluitend aan bouwgroepen toegewezen, om dit soort projecten gericht mogelijk te maken. Het was één van de eerste twee uitgiftes van dit type.

De groep die zich vervolgens vormde, maakt deel uit van het Mietshäuser-Syndikat – een model dat zich bewust onttrekt aan de klassieke vastgoedmarkt, omdat het gebouw niet kan worden doorverkocht en blijvend in gemeenschappelijk beheer blijft.

De groep is vrij divers samengesteld: 16 volwassenen en 12 kinderen. Vanuit die samenstelling ontwikkelden we een woonconcept in clusters. Elke verdieping omvat circa 200 m², met een centrale gemeenschappelijke ruimte en daaromheen privéruimtes.

Een grote uitdaging was het beperkte budget. Oorspronkelijk mikten we op een kale huur van 7,50 euro per m²; na oplevering ligt die rond de 8 euro. Voor nieuwbouw in Leipzig is dat nog altijd uitzonderlijk laag – de huidige markthuur bedraagt 14 tot 16 euro per m². Desondanks konden we de belangrijkste duurzaamheidsambities realiseren.

BLACKPRINT: Over welke ambities gaat het concreet?

Dirk Stenzel: Het gebouw is uitgevoerd in houtskeletbouw; alleen de kern met trappenhuis en installaties is in beton gerealiseerd. Zo ontstond een hybride constructie waarbij beton uitsluitend wordt ingezet waar het constructief noodzakelijk is.

Een warmtepompsysteem was aanvankelijk financieel niet haalbaar. Wel hebben we het gebouw zo voorbereid dat een lagetemperatuursysteem later eenvoudig kan worden geïntegreerd. Momenteel wordt er verwarmd via stadsverwarming, met het perspectief om in de toekomst over te stappen op een ecologische warmtepomp.

BLACKPRINT: Ook de gevel valt direct op…

Dirk Stenzel: Die is eveneens in intensieve dialoog met de bouwgroep ontwikkeld. Het uitgangspunt was een oude bakstenen kelder op het perceel; deze stenen hebben we hergebruikt voor de plint. Voor de bovenliggende gevels zijn we opnieuw op zoek gegaan naar herbruikbare materialen. Zo kwamen we uit bij platen afkomstig uit betonbekistingen. Die worden doorgaans na enkele toepassingen vervangen, terwijl ze technisch nog in goede staat verkeren.

In combinatie met houten afdekplanken uit een ander project hebben we deze platen als overlappende gevelbekleding gemonteerd. Zo ontstond een gevel die in zijn vormentaal consequent is, zorgvuldig omgaat met materiaal en tegelijk een duidelijke duurzame boodschap uitdraagt. Op sommige platen is zelfs de oorspronkelijke fabrikant nog herkenbaar.

Voor de uiteindelijke uitvoering organiseerden we meerdere weekendworkshops met de groep, waarin we verschillende varianten onderzochten en uiteindelijk gezamenlijk tot één oplossing kwamen.

BLACKPRINT: Een zeer gedurfde oplossing – het gebouw oogt als een experimentele collage…

Dirk Stenzel: Dat was ook de bedoeling. We wilden bewust een zekere frictie creëren om onze thema’s zichtbaar te maken. Waar Z8 vooral draaide om houtbouw, staat bij K10 het hergebruik van materialen centraal. De bouwsector verbruikt wereldwijd ongeveer 50 procent van alle grondstoffen – daar moeten we fundamenteel anders mee omgaan.

Daarom onderzoeken we bij elk project hoe materialen opnieuw ingezet kunnen worden en hoe bouwmethoden daadwerkelijk circulair kunnen worden.

Een ander belangrijk thema is woonoppervlak. De K10-groep besloot dat iedere bewoner maximaal 30 m² privéruimte zou hebben – aanzienlijk minder dan het Duitse gemiddelde van 47 m². In het clusterconcept werkt dat goed, ook voor gezinnen, omdat de gedeelde ruimtes flexibel gebruikt kunnen worden.

BLACKPRINT: Heeft u momenteel vergelijkbare projecten in voorbereiding?

Dirk Stenzel: Ja, meerdere. Dat ligt me na aan het hart, daarom heb ik een woningcoöperatie met een maatschappelijke (non-profit) doelstelling opgericht. Tot voor kort was wonen als expliciet maatschappelijk doel in Duitsland nauwelijks mogelijk – er waren maar twee van zulke coöperaties. Eén daarvan is nu in Leipzig, waar we recent een inclusief sociaalwoningbouwproject hebben gerealiseerd. Het is een houtbouw met warmtepompinstallatie en daktuin, eveneens via de conceptuitgifte van de stad: klassieke inclusieve sociale woningbouw waarin sociale en ecologische aspecten samenkomen.

BLACKPRINT: Een belangrijk speerpunt van uw bureau is werken met bestaande gebouwen. Hoe pakt u dat aan?

Dirk Stenzel: Een voorbeeld is GS1: een relatief groot hoekpand van circa 1.600 m² voor een coöperatie, dat we samen met een betrokken woongroep hebben gerenoveerd. Omdat het gebouw monumentbeschermd was, moesten de buitengevels heel zorgvuldig worden aangepakt. De zogenaamde “kastenramen” konden we behouden en restaureren. Zulke ingrepen laten zien dat consequente renovatie, participatie en duurzaamheid ook in bestaande bouw mogelijk zijn.

BLACKPRINT: Uw eigen kantoor zit ook in een gerenoveerd oud pand…

Dirk Stenzel: Klopt. Voor ons kantoor hebben we een oude garage verbouwd, de houten balken blootgelegd en de wanden met leemverf geschilderd – dat past bij onze filosofie, ook al kun je in bestaande bouw niet alles één op één realiseren.

BLACKPRINT: Het zijn stuk voor stuk inspirerende projecten. En het klinkt alsof Leipzig een levend laboratorium is voor gemeenschappelijke initiatieven en experimentele woonvormen.

Dirk Stenzel: Ja, absoluut. Er zijn momenteel veel kleinschalige eengezinsprojecten, maar ook grotere initiatieven, zoals SOWO: een solidaire wooncoöperatie die in totaal acht huizen bezit in het westen van Leipzig. Veel van deze projecten worden door de stad Leipzig ondersteund, bijvoorbeeld via ons netwerk Leipziger Freiheit.

Wij adviseren bijvoorbeeld bij eigenaarswisselingen die 25 tot 30 jaar na de eerste renovaties in de periode na de Duitse hereniging mogelijk worden. Dan krijgen huurders de kans om hun eigen huis over te nemen en noodzakelijke renovaties door te voeren. Ikzelf begeleid als lid van het netwerk Leipziger Freiheit zulke groepen die een pand willen kopen en renoveren.

BLACKPRINT: Op uw website schrijft u: “De inzichten die in de loop van eeuwen zijn opgebouwd bij het bouwen, worden bij deze nieuwe en ‘innovatieve’ bouwproducten genegeerd of zelfs bewust ontkend.” Aan welke inzichten denkt u dan concreet?

Dirk Stenzel: Het gaat ons vooral om natuurlijke bouwmaterialen zoals hout, leem en kalk – materialen waarvan de eigenschappen zich niet kunstmatig laten nabootsen. Moderne producten bevatten vaak additieven die recycling bemoeilijken. Ook carbonbeton is problematisch: het heeft uitstekende eigenschappen, maar herbruikbaarheid is naar mijn mening nog niet volledig opgehelderd. Het draait steeds om het vermijden van samengestelde (composiet) materialen.

Daarom zetten wij bewust in op beproefde materialen die ecologisch en duurzaam zijn. Hout- en leembouw bestaan al eeuwen, maar zijn in de hedendaagse praktijk nog onvoldoende verankerd. Bij nieuwe ontwikkelingen ben ik daarom altijd kritisch en vraag ik: wat levert het nu écht op?

Dirk Stenzel: Onze strategie richt zich op drie centrale actieterreinen: ruwbouw, energievoorziening en sociale aspecten. In de ruwbouw kiezen we consequent voor hout; bij de energievoorziening voor efficiënte, regeneratieve systemen; en bij de sociale kant focussen we op collectieve modellen zoals coöperaties of projecten binnen het Mietshäuser-Syndikat.

Waar we ons verder in moeten ontwikkelen, is de ecologische uitwerking van bepaalde constructies. Samengestelde systemen zijn nog niet volledig duurzaam te realiseren, en ecologische bouwmaterialen zijn vaak aanzienlijk duurder dan conventionele. Op de lange termijn trekken die prijzen echter langzaam gelijk door CO₂-heffingen, recycling en schaarser wordende grondstoffen. In de droge binnenafbouw stijgen bijvoorbeeld de prijzen voor gipsplaten, terwijl leembouwproducten stabiel blijven. We boeken vooruitgang – langzaam, maar gestaag.

CARLISLE® Coffee-Table-Book

Laat u inspireren door duurzame en gecertificeerde afdichtingsoplossingen voor architectuur die vandaag al aan morgen denkt. 

Lunch & Learn – Nieuwe impulsen voor platte daken

Nieuwe ideeën en know-how voor uw volgende projecten, direct bij u op kantoor, inclusief lunch voor uw team. 

Kwaliteit om aan te raken

Wilt u onze producten van dichtbij ervaren? Bestel een gratis handmonster om een nog beter beeld te krijgen van de kwaliteit en de uitstraling.